Chính quyền Trump có kế hoạch giới thiệu thế chấp 50 năm. Điều này có ý nghĩa gì đối với người mua nhà?

(SeaPRwire) –   Chính quyền Trump đang nỗ lực giới thiệu các khoản vay thế chấp 50 năm cho người mua nhà—một kế hoạch đã vấp phải sự chỉ trích ngay cả từ một số đồng minh của Tổng thống, và các chuyên gia cảnh báo có thể đi kèm với những hạn chế lớn tiềm ẩn.

Tổng thống Donald Trump cho biết chính quyền của ông sẽ giới thiệu các khoản vay thế chấp 50 năm trong một bài đăng trên Truth Social vào cuối tuần. Ngay sau đó, Giám đốc Federal Housing Finance Agency Bill Pulte đã đăng trên X: “Cảm ơn Tổng thống Trump, chúng tôi thực sự đang nghiên cứu về Khoản vay thế chấp 50 năm—một sự thay đổi cuộc chơi hoàn toàn.”

Khoản vay thế chấp 50 năm sẽ đánh dấu một sự kéo dài đáng kể so với loại khoản vay thế chấp phổ biến nhất ở Mỹ, một khoản thế chấp cố định 30 năm, trong đó khoản vay được khấu hao—hoặc trả hết—trong khoảng thời gian 30 năm.

Một số chuyên gia và các nhà lập pháp đã nhanh chóng lên tiếng phản đối ý tưởng này, mà Dân biểu Marjorie Taylor Green đã nói trong một bài đăng trên X rằng điều này sẽ “cuối cùng thưởng cho các ngân hàng, người cho vay thế chấp và nhà thầu xây dựng trong khi mọi người phải trả lãi nhiều hơn rất nhiều theo thời gian và qua đời trước khi họ trả hết nợ nhà.”

Đề xuất của Chính quyền Trump cũng nhận được sự hoài nghi từ các chuyên gia nhà ở, những người nói rằng lợi ích đối với người mua nhà sẽ rất nhỏ. Dưới đây là ý nghĩa của một khoản vay thế chấp 50 năm đối với những người mua nhà tiềm năng.

Lợi ích là gì?

Theo Alex Schwartz, giáo sư chính sách đô thị tại The New School, các khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay thế chấp 50 năm sẽ thấp hơn so với khoản vay thế chấp 30 năm.

Ví dụ, hãy tưởng tượng một người đang mua một căn nhà trị giá 500.000 đô la với khoản vay thế chấp 30 năm. Lãi suất hiện tại cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm là khoảng 6,22%. Điều đó có nghĩa là nếu người mua nhà đặt cọc 20%, khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng của họ sẽ là 2.455 đô la. Nhưng nếu họ vay thế chấp 50 năm, cũng với khoản đặt cọc 20%, thì khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng của họ—giả sử lãi suất là như nhau—sẽ là 2.171 đô la, theo Fannie Mae. Con số đó thấp hơn một chút dưới 300 đô la so với khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay thế chấp 30 năm.

“Đó là một sự giảm bớt, nhưng không đáng kể,” Schwartz nói về sự khác biệt giữa các khoản thanh toán hàng tháng cho khoản vay thế chấp 30 và 50 năm.

Ông cũng lưu ý rằng lãi suất cho khoản vay thế chấp 50 năm có thể sẽ không giống như lãi suất cho khoản vay thế chấp 30 năm, điều này có thể làm giảm khoản tiết kiệm tiềm năng. Lãi suất cao hơn chỉ là một trong số ít những hạn chế có thể có đối với khoản vay thế chấp 50 năm, ông nói.

Những hạn chế là gì?

Một nhược điểm của khoản vay thế chấp 50 năm là người mua nhà sẽ mất nhiều thời gian hơn để trả hết nợ.

“Nếu bạn 30 tuổi và mua một căn nhà với khoản vay thế chấp 30 năm, nó sẽ hoàn toàn thuộc sở hữu của bạn ở tuổi 60, vì vậy bạn sẽ chỉ phải trả thuế tài sản và phí bảo trì nhà, không còn phải trả nợ thế chấp trong những năm cuối đời hoặc khi nghỉ hưu,” Schwartz nói. 

Ông tiếp tục: “Nếu bây giờ bạn đang trả khoản vay thế chấp 50 năm, và bạn 30 tuổi, khoản thế chấp sẽ không kết thúc cho đến khi bạn 80 tuổi, và vì vậy bạn sẽ có một khoảng thời gian, rất có thể là trong thời gian nghỉ hưu, mà bạn phải trả các chi phí dịch vụ nợ ngoài thuế tài sản và bảo trì.”

Vấn đề khác, Schwartz nói, là chủ nhà sẽ không xây dựng được vốn chủ sở hữu nhanh chóng với khoản vay thế chấp 50 năm như với khoản vay thế chấp 30 năm. Trong vài năm đầu của khoản vay thế chấp, chủ nhà chủ yếu trả lãi; phải mất vài năm trước khi họ thực sự bắt đầu giảm nợ. Người mua với khoản vay thế chấp 50 năm sẽ trả nợ chậm hơn nhiều so với khoản vay thế chấp 30 năm.

Nếu giá nhà giảm, Schwartz lo ngại rằng những người có khoản vay thế chấp 50 năm có thể sẽ có vốn chủ sở hữu âm, nghĩa là họ sẽ nợ nhiều hơn trên khoản thế chấp của mình so với giá trị căn nhà.

Schwartz cũng nói rằng, rất có thể, lãi suất cho khoản vay thế chấp 50 năm sẽ cao hơn so với khoản vay thế chấp 30 năm. Hiện tại, lãi suất cho khoản vay thế chấp 30 năm cao hơn so với khoản vay thế chấp 15 năm.

“Có những sự đánh đổi lớn ở đây,” Schwartz nói. “Khoản thanh toán hàng tháng của bạn giảm một phần, [nhưng] sẽ mất nhiều thời gian hơn để xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà bạn, sẽ mất nhiều thời gian hơn để thực sự trả hết khoản vay thế chấp để khi bạn già đi, các vấn đề về khả năng chi trả nhà ở của bạn sẽ lớn hơn khi bạn nghỉ hưu so với khi bạn có khoản vay thế chấp 30 năm, và bạn có nguy cơ cao hơn bị vốn chủ sở hữu âm.”

Khoản vay thế chấp 50 năm có giúp giải quyết khả năng chi trả nhà ở không?

Theo Schwartz, không theo bất kỳ cách đáng kể nào. Đối với những người đang gặp khó khăn với khoản vay thế chấp hiện tại, nếu họ chọn tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp 50 năm, các khoản thanh toán hàng tháng của họ sẽ trở nên phải chăng hơn, Schwartz nói. Nhưng ông cảnh báo rằng khoản vay thế chấp dài hạn sẽ tiềm ẩn những rủi ro đáng kể.

“Liệu điều này có làm cho quyền sở hữu nhà trở nên dễ tiếp cận hơn đối với những người mua nhà lần đầu? Tôi không nghĩ vậy,” ông nói.

Giữa những lời chỉ trích về đề xuất, Pulte đã thừa nhận trong một bài đăng trên X vào Chủ nhật: “Chúng tôi đã lắng nghe. Chúng tôi đang tập trung cao độ vào việc đảm bảo Giấc mơ Mỹ cho GIỚI TRẺ và điều đó chỉ có thể xảy ra ở cấp độ kinh tế của việc mua nhà. Khoản vay thế chấp 50 năm chỉ đơn thuần là một vũ khí tiềm năng trong một kho giải pháp RỘNG LỚN mà chúng tôi đang phát triển ngay bây giờ. HÃY CHỜ XEM!”

Tổng thống cũng phản hồi lại những lời chỉ trích về ý tưởng này. Trong một cuộc phỏng vấn với CNN được phát sóng vào thứ Hai, ông nói rằng khoản vay thế chấp 50 năm “thậm chí không phải là một vấn đề lớn.”

“Tất cả những gì nó có nghĩa là bạn trả ít hơn mỗi tháng,” Trump nói. “Bạn trả nó trong một khoảng thời gian dài hơn. Đó không phải là một yếu tố lớn. Nó có thể giúp ích một chút.”